Prečo dno cien bytov ešte nie je vidieť a kde leží?
Častá otázka týchto dní: „Klesli už ceny bytov dostatočne, aby sa ich oplatilo kúpiť?“. Pýtajú sa potenciálni špekulanti aj ľudia túžiaci po vlastnom bývaní. Pre obe skupiny záujemcov existuje rovnaká odpoveď: „Nie“. Vraj tí, ktorí chcú kúpiť na bývanie nemajú nad čím váhať a nedívať sa na (ne)výhodnosť očami investora. No, ak im nezáleží na niekoľko pár drobných desaťtisíc eur, o ktoré ceny klesnú v najbližších rokoch, potom nech sa páči.
Takže kedy bude opäť bezpečné kupovať? Poznáte tú odpoveď, že vtedy, ak je väčšina ľudí z realít znechutená a o nehnuteľnostiach sa už nebavia nielen upratovačky medzi sebou, ale ani vysokí manažéri? Ak poznáte, nemusíte ďalej čítať.
Skutočná kapitulácia a zúfalstvo. No a samozrejme, pozitívne cash-flow pri prenajímaní bytu. No od tohto stavu sme stále poriadne ďaleko. Čisto jednoduché uvažovanie: Ak niečo rastie viac ako desať rokov, pričom posledných šesť rokov nereálne dvojciferne, môže sa to po roku poklesu vrátiť do prirodzeného stavu? No môže, to by sa ale musel odohrať nový „Veľký tresk“. A nič také nenastalo. Ak vám nasledovný graf nič nehovorí, zoznámte sa. 
Na Slovensku, teda trhu, kde pád realít prišiel medzi poslednými v porovnaní so svetom, sa nachádzame v štádiu zapierania s ojedinelými názkami strachu, teda niekde za vrcholom sínusoidy.
Tí, ktorí majú radi čísla a empíriu, si tiež prídu na svoje. Ale najskôr si ujasnime základné východiskové faktory. Slovensko je súčasťou globálneho ekonomického systému, ktorého esenciálna súčasť, teda banky, je teraz paralyzovaná a ešte niekoľko rokov bude. Táto krajina nie je žiadnym špecifikom (ako sa snažia niektorí „odborníci“ nahovoriť), ktorému by sa mal vývoj prebiehajúci na západe vyhnúť (ak je niečo špecifické, potom malosť otvoreného trhu a tým závislosť od okolitého sveta). Len príde s oneskorením. Presne tak ako problémy realitného trhu v Európe začali (a doteraz v histórii vždy začínali) so zhruba dvojročným oneskorením za USA. Navyše, je tu kríza, ktorá tento pád (všetkých aktív, nielen realitných) urýchľuje a z ktorej sa svet zrejme nevyhrabe väčšiu časť nasledovnej dekády (to neznamená, že ekonomika bude stále v mínusových číslach, no nebude ani rásť). A ďalšie navyše, Slovensko nie je Poľsko s veľkým domácim trhom, a pokiaľ Nemci, Česi, Rakúšania a ostatný západ nezačne kupovať výrobky odtiaľto, počet ničnerobiacich nebude klesať. A teda kupovať byty nebude mať veľmi kto. A už vôbec nie Íri, Briti alebo Španieli, ktorí sa zo svojich sr...ek doma tiež tak skoro nevyhrabú. A je otázne, či potom dostanú chuť si to celé zopakovať. Ďalší faktor s mínusovým znamienkom je demografia. Tzv. „husákove deti“, teda generácia ľudí narodená v 70. a 80. rokoch má väčšinou už kúpu nehnuteľnosti za sebou. Áno, existuje z nich nejaká skupina potenciálnych kupujúcich, ktorá v nedávnych pretekoch neuspela alebo si zachovala ešte zdravý úsudok a s kúpou počkala, ale už to nie je taká sila ako pred pár rokmi. A ak títo ľudia vydržali doteraz, nemajú dôvod nepočkať na skutočný pokles cien. Celkovo, s pribúdajúcimi rokmi bude prirodzený demografický potenciál kupujúcich čoraz slabší. Zužujúca sa obrátená demografická pyramídka sa začne prejavovať aj na realitnom trhu.
Ak sa aj banky niekedy v dohľadnej dobe (dvoch, troch rokov a vlastne na Slovensku ešte dlhšie?) zbavia nastražených mín vo svojich súvahách a budú opäť povoľnejšie pri úverovaní, neznamená to už automaticky ďalší rozbeh hromadného kupovania nehnuteľností z dôvodu vyššie spomenutých faktorov.
Základná matematika
Takže poďme sa baviť o konkrétnych číslach, nehnuteľnostiach a lokalitách. Realitnú bublinu, čiže odtrhnutosť cien realít od ich skutočnej hodnoty, signalizuje viacero indikátorov. Štandardne a najrozšírenejšie sa používa pomer ceny k príjmu domácnosti a príjmu z prenájmu. Existujú samozrejme aj iné, napríklad porovnanie s HDP, mierou inflácie, podielom splátky hypotéky z disponibilného príjmu a podobne. Bankári veľmi často a s obľubou používajú „ich index dostupnosti“, z ktorého im vždy výjde, že vďaka klesajúcim úrokom sú byty dnes zhruba rovnako dostupné ako v roku 2002. Ale fakt, že vtedy ste si za rovnakú splátku mohli dovoliť trebárs trojizbák so 70 m2 a dnes horko-ťažko dvojizbák s 50 m2, kto vie prečo opomínajú. Pokračujúcim vývojom z nedávnej minulosti by o chvíľu určite boli dostupnejšie aj byty pozostávajúce zo záchodovej misy ohradenej šiestimi stenami.
Štandardný index dostupnosti všade na západe znamená porovnanie ceny a ročného disponibilného (zdaneného) príjmu domácnosti s dvomi ekonomicky aktívnymi členmi. Zväčša sa berie do úvahy pri oboch medián, my medián nepoznáme, preto budeme počítať s priemerom. Hrubá mzda dosahuje v Bratislave zhruba 32-tisíc Sk mesačne. Po odpočítaní odvodov a pripočítaní nejakých iných príjmov by sme sa mohli dostať niekde na číslo 27-tisíc Sk, čiže 896 €. S týmto budeme ďalej narábať.
V krajinách ako USA, Veľká Británia sa index dostupnosti historicky do 90. rokov pohyboval okolo úrovne 3, samozrejme niekoľkokrát vyletel aj nad štyri, ale vždy potom nastala korekcia hlboko pod tri. Hodnota smerujúca k 1 signalizuje podhodnotenú úroveň cien, viac ako tri bublinu (to znamená aj štyri).
Ak uvažujeme s priemerným 3-izbovým bytom v Petržalke (panel, zhruba 70 m2 plochy, balkón, čiastočná rekonštrukcia, nie prízemie ani strecha), ktorého súčasná (polovica júna 2009) cena (priemerná ponuková – 10 %) je 81 494 €, potom index dostupnosti (Id) = 3,79. Ak Id = 3, potom „rovnovážna“ cena by mohla byť 64 500 €. Ale keďže pri poklese trhu je dno pod touto úrovňou, uvažujme s Id = 2, dno takéhoto bytu môže ležať niekde okolo 43 000 €. A to kalkulujeme so zachovaním úrovne príjmu.
Nepísané pravidlo tiež vraví o tom, že cena m2 = mesačný príjem, čo pri výmere 70 m2 znamená cenu 62 700 €. To aj zodpovedá vyššie odvodenej „rovnovážnej“ cene. A to by mohla byť aj nejaka dlhodobo oscilačná úroveň cien bytov v Bratislave. Staré panelákové byty na okrajoch mesta pod touto hranicou, bližšie k centru, nepodarené novostavby a tehla zhruba takto, lepšie novostavby a centrum niečo nad.
Ak rozdiel v cene medzi staršími a novými bytmi býva niekde okolo 25 %, potom ak panelák (?) bude stáť tých 43 000, novostavba by mohla okolo 54 000 €.
Teraz uvažujme s 2-izbovou novostavbou v Troch vežiach v cene 110 237 € (opäť ponuková cena – 10 %).Tu je Id už viac prepálený, dosahuje 5,1. Rovnovážna cena je niekde na úrovni 64 500, čo by znamenalo pokles o 41 %. Ak Id = 2, potom bude cena 43 000 €. Ak počítame cez m2, potom rovnovážna cena je 49 000 €.
Porovnanie ceny a príjmov z prenájmu je vlastne investičným kritériom, ktoré špekulantom signalizuje, či treba nakupovať alebo predávať. Tu existuje tiež viacero ukazovateľov, najpoužívanejší je tzv. P/E ratio, teda pomer ceny a príjmov z prenájmu. Obrátením týchto veličín dostaneme hrubý výnos (yield) z nehnuteľnosti za rok. Podľa toho, čo som sa dočítal, sa za rovnovážnu cenu považuje P/E 15. Čím viac sa hodnoty od toho odchyľujú, tým je cena nadhodnotená (nad 15), podhodnotená (pod 15). Pritom hodnota 10 môže signalizovať dno alebo výrazný impulz na nákup (ako v prípade akciového trhu). Pri yieldoch je dlhodobo rovnovážna úroveň medzi 7 – 8 %, nižšie znamená nadhodnotenú cenu, vyššie podhodnotenú.
Ak sa vrátime k nášmu petržalskému paneláku, ktorý v súčasnosti majiteľ môže prenajať za 500 €/mesiac, potom P/E = 13,58. Hrubý výnos z prenájmu dosahuje 7,36 %. Čiže oba ukazovatele indikujú už zdravú úroveň ceny. Ak by P/E malo klesnúť na zhruba 10, potom by cena bola okolo 60 000 €. Ale nájomné klesá a ešte bude, čiže dno môže byť aj na 48 000 €.
Ak kalkulujeme s 9 % yieldom, teda jasným signálom na kúpu (za normálnych podmienok, samozrejme), potom dno môže prísť okolo 67 000 €. Ale keďže tu je nenormálny stav a ešte k tomu pokles nájomného (nech 400 €), počítajme s 10 % yieldom, vtedy dno môže prísť na úrovni 48 000 € (pesimistický variant?).
A čo 2-izbák v Troch vežiach? Dajme tomu, že ho prenajmeme za 540 €. V takom prípade PE = 17. Ak PE je 15, potom cena je 97 000 €. Môže však klesnúť aj na 64 800 €. Ak sa na túto investíciu pozrieme cez yield, hodnota 5,88 % signalizuje stále prepálenú cenu. Ak by sa mala dostať do rovnovážneho teritória 7 – 8 %, znamenalo by to cenu medzi 92 600 – 81 000 €. Ak dno bude na 9 %, potom 72 000 €. Ak 10 %, potom 64 800.
A to narábame stále s hrubým výnosom, od ktorého treba odpočítať ešte daň z prenájmu, nejaký ten mesiac v roku neobsadený, ostatné náklady na údržbu. Čisté výnosy sú spravidla o 1,5 až 2 % nižšie. Ak je teraz úrok na hypotéke v banke 6 % a investor by získal za rok čistý výnos 8 %, veľmi ho to do kúpy lákať nebude. Ale vlastne sa stačí pozrieť na hustejší trh s komerčnými realitami. Menej chcené trhy v Európe atakujú výnosy na úrovni 13 alebo 14 % a stále nie je veľa záujemcov. Takže?
Návrat k realite
Ak teda uvažujeme s cenou nášho petržalského bytu na dne okolo úrovne 50-tisíc € (1,5 mil. Sk), znamená to, že ceny sa v tomto prípade vrátia niekde do roku 2002, kedy priemerná cena za m2 v Bratislave dosahovala 24 000 Sk.
To by zároveň súviselo s historickým vývojom expanzie úverov. Evidentný rast cien aj úverov a zároveň zväčšovanie nožníc medzi cenami na jednej strane a príjmami resp. nájomným na druhej strane totiž začal práve v roku 2002. Základná sadzba NBS klesla z vyše 9 na zhruba 6,5 % z 2002 do 2005. V roku 2001 banky a stavebné sporiteľne poskytli zhruba 40 mld. korún na bývanie, z toho klasické hypotéky tvorili zanedbateľný podiel. Ten sa len o niečo zvýšil v roku 2002. Odvtedy však nastala prudká akcelerácia, ktorú od roku 2005 (už 80 mld. Sk objem úverov) podporovali aj iné úvery na bývanie (tzv. americké hypotéky). Hypotekárny dlh na obyvateľa vyskočil z 1 300 Sk v roku 2001 na 4 600 Sk v r. 2003 a 13 800 Sk v r. 2005 a 22 300 Sk v polovici r. 2007.
Ako vraví jedna fráza, čas ukáže. Možno o pár rokov budem musieť priznať omyl. Alebo parafrázovať jeden výrok: „Ak som sa v niečom mýlil, tak v tom, že som nebol väčší pesimista.“
