Zónovanie je krádež

Zónovanie (územné plánovanie) je krádež, jasná a jednoduchá. V diele predstavujúcom rakúsku ekonomickú školu – „Ekonómia pre skutočných ľudí“, Gene Callahan správne označuje vyvlastnenie za formu majetkovej lúpeže, hlavne pripomínajúc použitie štátnej konfiškácie s cieľom zaistiť legitímne vlastnený majetok pre komerčné využitie.

Je ľahké vnímať vládu ako páčidlo, ktorým donútia záujmové skupiny súkromných vlastníkov vzdať sa vlastného majetku. Druhú stranu vyvlastnenia, ktorou je zónovanie, nie je tak ľahké vidieť. Ale ako Bastiat objasnil, to čo nie vidieť, je rovnako dôležité ako to viditeľné.

Zónovanie je zvyčajne definované ako štátom regulovaný a predpísaný systém využívania územia s cieľom zabezpečiť usporiadaný rozvoj. Zónovanie je zvyčajne zložkou väčšej koncepčnej myšlienky zvanej regionálne plánovanie. Samozrejme, plánovaný rozvoj je v skutočnosti pomenovanie cesty k plánovanému chaosu.

V zónovaní sa používajú všetky štandardné intervencionistické smery myslenia, najčastejšie koncepty externalít a úžitkovosti. Obhajcovia zónovania sú skutočne presvedčení, že konajúci človek nie je schopný vytvárať komunity, ktoré sú funkčné a prosperujúce. Bez plánov a máp snovaných a predkladaných zvolenými miestnymi elitami, developeri s vedomosťami, predvídaním a balíkom peňazí, ktorý môžu získať alebo naopak stratiť, by zámerne tvorili sterilné a nefunkčné komunity. Len úspešní kandidáti – tí zvolení – a ich vymenovaní spojenci, sú dostatočne vševedúci. Vzhliadnu do kryštáľovej gule a určia optimálne nastavenie budúceho života. My ostatní môžeme len obdivovať ich vízie. Rovnako ako developer môže použiť vládu na odrovnanie vlastníckych práv, vlastníci môžu použiť vládu na prevalcovanie práv developerov a susediacich vlastníkov.

Slobodný trh má nástroj umožňujúci vlastníkovi zosúladiť budúce využitie majetku s jeho víziou. Tým sú obmedzovacie ustanovenia zmluvy. Môže v nej napr. zakotviť bod, že predaj pozemku bude podmienený zachovaním jeho priezviska v ďalšom spôsobe využitia. Ak vlastník stanoví príliš reštriktívne podmienky, hodnota jeho majetku poklesne. Predajom vymení psychickú pohodu, teda rodinný odkaz, za peniaze.

Zónovanie obmedzuje súčasných vlastníkov. V procese členenia územia do zón je niekto poškodzovaný. Ak chcú vlastníci štvrte zachovať poľnohospodárske využitie pozemkov, môžu podpísať zmluvy zaručujúce pestovanie plodín na nich, namiesto bytovej výstavby. Vlastnícke práva a zákony chrániace tieto práva umožňujú jednotlivcom konať v ich najlepšom vlastnom záujme. Zónovanie a územné plánovanie, teda kolektívne rozhodovanie, používa donucujúcu právomoc vlády obmedziť spôsob využitia, založenom na chúťkach tých, ktorí sú pri moci.

Zoberme si príklad. Práva vlastníka pozemku sú teraz obmedzené špecifickým rozsahom. Budúce využitie je limitované na rezidenčný rozvoj – nie viac ako jeden dom na 40 árov. Vlastník možno bude voliť, možno zvolí úspešných kandidátov, ale nikdy nesúhlasil so zmenou v navhovanom územnom pláne. Bol okradnutý a neexistujú prostriedky pre navrátenie jeho práv a hodnoty pozemku. Sú preč jedným škrtom.

Viem, niektorí zo chicagskej školy budú tvrdiť, že vlastník nepriamo súhlasil so stratou práv využívania tým, že sa narodil v USA, alebo prisťahovaleckým rodičom, alebo vďaka prísahe. Majiteľ udelil súhlas s vlastníctvom jeho majetku v prospech vševedúcich zvolených a dosadených. Toto v žiadnom prípade nie je cesta k vytvoreniu a ochráneniu systému vlastníckych práv a slobodného trhu. Rothbard má pravdu, keď založil svoju politickú ekonómiu na ich dodržiavaní. Čokoľvek menej je začiatok Hayekovej „Cesty do nevoľníctva“.

Teraz tu máme developera (podnikateľa), snažiaceho sa uspokojiť nutné potreby zákazníkov. Jeho plán môže zahŕňať nové byty, obchody, výrobné priestory... Developer je všímavý podnikateľ, ktorý vidí možnosť zisku vytvorením žiadaného využitia, teda rentabilného z hľadiska jeho podnikateľského zámeru. Rozhodne sa pre rezidenčný projekt a obráti sa na majiteľa so záujmom o kúpu pozemku, samozrejme podmienenú územným rozhodnutím.

Viete, developer tu už dávno je. Pozná cestičky (úplatok, náklonnosť, známi, politický tlak), akými miestni úradníci schvaľujú (neschvaľujú) územné zmeny. Neuzavrie obchod s vlastníkom skôr, ako bude mať istotu, že ním navrhovaná forma využitia je priechodná.
Vlastník, starý a vyčerpaný farmár, chce odísť do dôchodku a užívať si v pokoji a komforte zvyšné roky. Kto môže rozumne spochybniť jeho túžbu? Úradníci a členovia komisií – vševedúci na základe volieb a všemocní podľa zákona.

Nezabúdajme, že pozemok bol určený na rozvoj v hodnote maximálne jeden dom na 40 árov, ale developer vie, že pri tomto pomere nebude profitabilný. Neexistuje spôsob dosiahnutia zisku kvôli nespočetným regulačným prekážkam, ktoré musí preskočiť, aby získal súhlas pre svoj zámer. Banda zeleno-okých byrokratov vníma navrhované využitie ako generátor príjmu daní. Podnikateľ bude nútený postaviť prístupové cesty, vyčleniť plochy pre park, či školu a odovzdať peniaze miestnym úradom s natrčenými rukami. Navyše, regionálni úradníci budú klásť odpor voči návrhu, pretože nie je v súlade s ich víziou budúcnosti.

A tak sa developer, vo vnútri srdca Don Quichote, rozhodne pre boj s plánovacou komisiou navrhnutím varianty k územnému plánu. Pán developer potrebuje stavať jeden a pol domu na 4.000 m2. Zmena bude vyžadovať mesiace vypočúvaní, na ktorých bude rovnako trápený a atakovaný komisiou aj príslušníkmi miestnej komunity. Členovia komisie budú v koncepčnom zámere podnikateľa požadovať malicherné zmeny, založené na vágnych, nejasných stavebných normách, ktorým pravdepodobne ani nerozumejú. Je štukatúra zložená z prírodného, alebo človekom vyrobeného materiálu? Vyzerá 50 mikrometrov hliníka lepšie ako 49? Sú potrebné dláždené chodníky? V akej výške má byť umiestnená menovka na dverách? Je ohnivo červená farba prírodnou farbou? Je 9 m vzdialenosť od stavebnej čiary dostačujúca pre zachovanie hodnoty nehnuteľnosti v budúcnosti? Odpovedie závisia na tom, ktorý úradník má práve mikrofón v ruke.

Obyvatelia priľahlých nehnuteľností sa budú hlasno sťažovať na predpokladaný pokles hodnoty ich majetku, zvýšenú intenzitu dopravy a kriminality. Navyše, zaútočia na developera ako na prevtelené zlo usilujúce sa o zničenie komunity. Ale tie isté hlasy stratia výrečnosť, hneď ako im developer ponúkne akési odškodnenie v podobe ďalších úprav pozemku. Niekoľko stoviek nových stromov vysadených na dvore stačí na prepáčenie akéhokoľvek predpokladaného poklesu hodnoty, zvýšenej premávky a hypotetického narušenia.

Takže developer teraz súhlasí s výstavbou ciest, zlepšením kanalizačného systému, darovaním parkov, rezervovaním miesta pre školu a zatraktívnením rezidenčných plôch. Čo sa jemne označuje výrazom príspevok, je v skutočnosti násilné vynucovanie a vydieračstvo. Po zónovaní prichádzajú na rad rokovania s miestnou správou a kolotoč začína odznova. Viac vydierania, viac regulácií, ale záverečný súhlas môže byť udelený, ak podnikateľ predvádza dolárový tanček dostatočne dlho. Všetci sa tvária spokojne s dosiahnutým výsledkom a zhodujú sa, že sa dalo dať (alebo vziať) viac.

Všetci súhlasia, s výnimkou developera a vlastníka, na ktorého sa úplne zabudlo. Stratou v tomto celom procese je jednoduchá túžba majiteľa a jeho manželky odísť do dôchodku a užívať si život a možno zanechať niečo pre vnúčatá. Každá ruka naťahujúca sa za kúskom developerského koláča nie že okráda developera a prerozdeľuje predpokladaný nezarobený zisk. Tie ruky okrádajú vlastníka s manželkou o hodnotu ich majetku.

Riziko neschválenia územného rozhodnutia, platenie rôznych príspevkov a vyvolané alternatívy investovania znamenajú zníženie ceny, ktorú vlastník mohol dostať za jeho pozemok v prípade neexistencie zónovania. Pokles hodnoty je zrejmý vo fáze, keď developer pripravuje ponuku pre vlastníka na kúpu pozemku. Na druhej strane, krádež sa deje v spoločnosti (komunite), v ktorej vlastník žil generácie. To ukazuje, aké škody v spoločnosti môže napáchať trocha peňazí a moci. Zónovanie je skutočne krádež.

Zdroj: Jim Fedako – „Zoning is Theft“, publikované na stránkach Mises Institute, autor je bývalý profesionálny cyklista, žije v Lewis Center, Ohio (USA)